🇵🇹
Portugal
Varje siffra bär sin källa och sitt kontrolldatum.
€6.100
Pris per m² (huvudstad)
3-11%
Totala köpkostnader
4.3%
Bruttohyresavkastning
+70%
Prisutveckling 5 år
Portugal är ett av Europas mest populära länder att köpa bostad i, och prisskillnaderna är stora. I Lissabon ligger utgångspriserna kring 6 100 EUR per kvadratmeter, i Algarve i snitt runt 3 870 EUR, medan du i 139 kommuner i inlandet fortfarande hittar hus under 1 000 EUR per kvadratmeter. Vill du köpa hus i Portugal finns det alltså en ingång för nästan varje budget.
Själva köpprocessen är öppen och rättfram: som utlänning får du köpa fritt, utan ägarrestriktioner. Det enda du behöver innan du börjar är ett portugisiskt skattenummer (NIF). Tänk dock på att priserna har stigit med cirka 70% de senaste fem åren. Planerar du att flytta till Portugal kan du å andra sidan räkna med levnadskostnader under EU-genomsnittet.
Viktigt inför 2026: från den 1 september 2026 betalar köpare som inte är bosatta i Portugal en fast överlåtelseskatt (IMT) på 7,5%. Tillägget återbetalas om du blir skattemässigt bosatt i Portugal inom 2 år. Regeln träffar alltså främst rena fritidshusköpare, inte den som faktiskt flyttar.
Nyckeltal
| Pris per m² (huvudstad) | €6.100 | idealista price index (Lisbon city, median asking, May 2026) |
| Pris per m² (kust) | €3.870 | idealista price index (Algarve average, late 2025) |
| Pris per m² (landsbygd) | €900 | idealista/INE municipality map: 139 interior municipalities under EUR 1,000/m2, several under EUR 700/m2 |
| Prisutveckling 5 år | +70% | INE house price index, cumulative 2021-2025 (approx. +9.4%, +12.6%, +8.2%, +9.1%, +17.6% per year) |
| Totala köpkostnader | 3-11% | |
| Bruttohyresavkastning | 4.3% | Global Property Guide, national average for apartments May 2026 (Lisbon approx. 3.8%, Setubal up to 4.9%) |
| Levnadskostnader (EU = 100) | 87 | Eurostat price level index, household final consumption 2024 (EU-27 = 100) |
Köpkostnader
Kostnader vid köp för €250 000: €7.500 - €27.500
| Transfer tax | 0.8-8.8% | IMT 0-8% progressive (residents) plus 0.8% stamp duty; non-residents pay a flat 7.5% IMT from 1 Sep 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), refundable if they become tax resident within 2 years |
| Notary | 0.1-0.4% | Casa Pronta one-stop fee (IRN): EUR 375 for a single act, EUR 700 with a mortgage, +EUR 50 per extra property; private notary deeds run to about EUR 1,000. Fixed amounts, so roughly 0.1-0.4% on a EUR 200k-500k purchase |
| Registration | 0.05-0.15% | Conservatoria do Registo Predial fee per registration act: EUR 225 online / EUR 250 in person (already included in the Casa Pronta fee); roughly 0.05-0.15% on a EUR 200k-500k purchase |
| Legal | 1-2% | Independent lawyer for foreign buyers: typically 1-1.5% plus 23% VAT (minimum fees around EUR 3,000 are common); buyer guides quote 1-2% overall |
Skatter för utländska ägare
| Annual property tax | IMI: 0.3-0.45% of the taxable value (VPT) per year for urban property, rate set per municipality; 0.8% for rural property | Portutax / IMI Code (CIMI) |
| Wealth tax | AIMI: 0.7% on the owner's combined residential VPT above EUR 600,000, 1% above EUR 1M, 1.5% above EUR 2M; applies equally to non-residents | Portutax / AIMI regime (CIMI) |
| Rental income tax | 25% | Flat IRS rate on residential rental income (28% for non-residential lets; lower rates for long-term contracts) |
| Capital gains | 24% | Since 2023 non-residents are taxed on 50% of the gain at progressive rates of 12.5-48%; 24 = maximum effective rate, most sellers pay an effective 6-24% |
| Inheritance | No inheritance tax; instead 10% stamp duty on Portuguese assets, but spouses, children and parents are exempt (a 0.8% stamp duty on the property still applies to gifts) | PwC Tax Summaries / Stamp Duty Code (CIS) |
Köpprocessen
| Får utlänningar köpa? | Ja, utan begränsningar | No ownership restrictions for foreigners; a Portuguese tax number (NIF) is required |
| Bolån som utlandsboende | Ja | All large Portuguese retail banks run dedicated non-resident mortgage programmes |
| Normal tidsåtgång | 6-12 veckor | Cash purchases complete in 4-6 weeks; with a mortgage typically 2-3 months (promissory contract CPCV, then deed) |
Uppehälle & golden visa
Golden visa: Portugal removed all real estate routes from the golden visa in October 2023 (Mais Habitacao). The programme itself remains active in 2026 via CMVM-regulated investment funds (min. EUR 500,000, no direct or indirect real estate exposure), job creation or cultural donations.
Köpprocessen steg för steg
- 1
Skaffa ett portugisiskt skattenummer (NIF)
NIF-numret är nyckeln till allt annat: att öppna bankkonto, skriva kontrakt och betala skatt. Kommer du från ett land utanför EU utser du en skatterepresentant för att få numret. De flesta köpare låter en advokat ordna det redan innan visningarna börjar.
- 2
Öppna ett portugisiskt bankkonto
Du behöver ett lokalt konto för handpenning, skatter och löpande kostnader. Banken ber om ditt NIF, pass och intyg om inkomst eller adress. Alla stora portugisiska banker är vana vid kunder som inte bor i Portugal och har särskilda program för dem.
- 3
Lägg ett bud
Bud förhandlas oftast via mäklaren och är inte bindande förrän ett kontrakt är undertecknat. När priset är klart börjar din advokat med de juridiska kontrollerna. Behöver du bolån är det här rätt läge att sätta igång bankens prövning parallellt.
- 4
Juridisk granskning (due diligence)
Din advokat kontrollerar fastighetsregistret, undersöker om det finns skulder eller belastningar på bostaden och att alla tillstånd är i ordning. En oberoende advokat tar vanligen 1-2% av köpeskillingen. Att hoppa över det här steget är det dyraste misstag utländska köpare gör.
- 5
Skriv under förhandsavtalet (CPCV)
CPCV (contrato de promessa de compra e venda) låser priset, handpenningen och tillträdesdagen och är juridiskt bindande för båda parter. Hoppar säljaren av är denne skyldig dig dubbla handpenningen tillbaka; hoppar du av förlorar du den. Det är här affären på riktigt blir bindande.
- 6
Slutlig köpehandling (escritura) och registrering
Tillträdet sker hos notarien: du undertecknar escrituran och betalar resterande belopp. Köpehandlingen plus registreringen i fastighetsregistret via one-stop-tjänsten Casa Pronta kostar en i stort sett fast avgift på 375 EUR, med bolån 700 EUR; registreringen ingår i beloppet. Ett kontantköp är klart på 4-6 veckor totalt; med bolån får du räkna med 2-3 månader.
Vanliga frågor
Får utlänningar köpa bostad i Portugal?
Ja, utlänningar får köpa bostad i Portugal helt utan ägarrestriktioner. Du behöver varken vara bosatt i landet eller EU-medborgare; det enda formella kravet är ett portugisiskt skattenummer (NIF). Köpare från länder utanför EU utser en skatterepresentant för att få NIF, vilket en advokat kan ordna på distans.
Vad är de totala kostnaderna för att köpa hus i Portugal?
Räkna med totalt cirka 3-11% utöver köpeskillingen. Det täcker överlåtelseskatten IMT (0-8% progressiv för bosatta), 0,8% stämpelskatt, köpehandling plus registrering via one-stop-tjänsten Casa Pronta till en i stort sett fast avgift på 375 EUR (700 EUR med bolån) och en advokat på 1-2%. Från den 1 september 2026 betalar köpare som inte är bosatta i Portugal i stället en fast IMT på 7,5%; tillägget utöver de normala progressiva satserna återbetalas om du blir skattemässigt bosatt inom 2 år.
Vilka skatter betalar jag varje år som ägare?
Den viktigaste årliga skatten är IMI på 0,3-0,45% av taxeringsvärdet (VPT) för bostäder i tätort, där varje kommun bestämmer exakt sats; fastigheter på landsbygden betalar 0,8%. Därutöver finns AIMI för dyrare innehav: 0,7% på ditt samlade bostads-VPT över 600 000 EUR, 1% över 1 miljon EUR och 1,5% över 2 miljoner EUR. AIMI gäller i samma utsträckning för den som inte är bosatt i Portugal.
Kan jag få bolån i Portugal utan att vara bosatt där?
Ja, alla stora portugisiska banker har särskilda bolåneprogram för icke-bosatta. Som icke-bosatt kan du normalt låna upp till 60-70% av bostadens värde, så planera för minst 30% i eget kapital plus köpkostnader. EU- eller EES-bosatta med inkomst i euro erbjuds ibland upp till 80%.
Hur lång tid tar ett bostadsköp i Portugal?
Ett typiskt köp tar 6-12 veckor från accepterat bud till slutlig köpehandling. Kontantköp är klara på 4-6 veckor, medan ett köp med bolån oftast tar 2-3 månader. De två stora stegen är förhandsavtalet (CPCV) och därefter escrituran hos notarien.
Ger ett bostadsköp fortfarande rätt till golden visa?
Nej, Portugal tog bort alla fastighetsvägar ur golden visa-programmet i oktober 2023. Programmet finns kvar 2026, men kvalificering sker numera via CMVM-reglerade investeringsfonder på minst 500 000 EUR utan direkt eller indirekt fastighetsexponering, via jobbskapande eller via kulturdonationer. Att köpa hus ger alltså inte längre uppehållstillstånd i sig.
Får jag hyra ut min bostad till semesterfirare?
Ja, men för korttidsuthyrning krävs en Alojamento Local-registrering (AL); utan den riskerar du böter på upp till 40 000 EUR. Dekret 76/2024 hävde i november 2024 det nationella stoppet och gjorde licenserna permanenta och överlåtbara igen; besluten ligger nu hos kommunerna, och större städer som Lissabon begränsar nya registreringar i särskilda zoner. Den genomsnittliga bruttoavkastningen ligger nationellt på cirka 4,3%, och hyresintäkter från bostäder beskattas med en fast sats på 25%.