🇵🇹
Portugal
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€6.100
Prijs per m² (hoofdstad)
3-11%
Totale koopkosten
4.3%
Bruto huurrendement
+70%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Portugal is een van de populairste landen van Europa om een woning te kopen, en de prijsverschillen zijn enorm. In Lissabon liggen de vraagprijzen rond de 6.100 EUR per vierkante meter, aan de Algarve gemiddeld zo'n 3.870 EUR, terwijl je in 139 gemeenten in het binnenland nog huizen vindt onder de 1.000 EUR per vierkante meter. Wil je een huis kopen in Portugal, dan is er dus voor bijna elk budget een instap.
Het koopproces zelf is verrassend toegankelijk: als buitenlander mag je vrij kopen, zonder eigendomsbeperkingen. Het enige dat je vooraf nodig hebt is een Portugees fiscaal nummer (NIF). Houd er wel rekening mee dat de prijzen de afgelopen vijf jaar met zo'n 70% zijn gestegen. Ga je emigreren naar Portugal, dan profiteer je wel van kosten van levensonderhoud onder het EU-gemiddelde.
Belangrijk voor 2026: vanaf 1 september 2026 betalen kopers zonder woonplaats in Portugal een vaste overdrachtsbelasting (IMT) van 7,5%. Je krijgt de toeslag terug als je binnen 2 jaar fiscaal inwoner van Portugal wordt. De maatregel raakt dus vooral pure tweede-huizenkopers, niet emigranten.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €6.100 | idealista price index (Lisbon city, median asking, May 2026) |
| Prijs per m² (kust) | €3.870 | idealista price index (Algarve average, late 2025) |
| Prijs per m² (platteland) | €900 | idealista/INE municipality map: 139 interior municipalities under EUR 1,000/m2, several under EUR 700/m2 |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +70% | INE house price index, cumulative 2021-2025 (approx. +9.4%, +12.6%, +8.2%, +9.1%, +17.6% per year) |
| Totale koopkosten | 3-11% | |
| Bruto huurrendement | 4.3% | Global Property Guide, national average for apartments May 2026 (Lisbon approx. 3.8%, Setubal up to 4.9%) |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 87 | Eurostat price level index, household final consumption 2024 (EU-27 = 100) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €7.500 - €27.500
| Transfer tax | 0.8-8.8% | IMT 0-8% progressive (residents) plus 0.8% stamp duty; non-residents pay a flat 7.5% IMT from 1 Sep 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), refundable if they become tax resident within 2 years |
| Notary | 0.1-0.4% | Casa Pronta one-stop fee (IRN): EUR 375 for a single act, EUR 700 with a mortgage, +EUR 50 per extra property; private notary deeds run to about EUR 1,000. Fixed amounts, so roughly 0.1-0.4% on a EUR 200k-500k purchase |
| Registration | 0.05-0.15% | Conservatoria do Registo Predial fee per registration act: EUR 225 online / EUR 250 in person (already included in the Casa Pronta fee); roughly 0.05-0.15% on a EUR 200k-500k purchase |
| Legal | 1-2% | Independent lawyer for foreign buyers: typically 1-1.5% plus 23% VAT (minimum fees around EUR 3,000 are common); buyer guides quote 1-2% overall |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | IMI: 0.3-0.45% of the taxable value (VPT) per year for urban property, rate set per municipality; 0.8% for rural property | Portutax / IMI Code (CIMI) |
| Wealth tax | AIMI: 0.7% on the owner's combined residential VPT above EUR 600,000, 1% above EUR 1M, 1.5% above EUR 2M; applies equally to non-residents | Portutax / AIMI regime (CIMI) |
| Rental income tax | 25% | Flat IRS rate on residential rental income (28% for non-residential lets; lower rates for long-term contracts) |
| Capital gains | 24% | Since 2023 non-residents are taxed on 50% of the gain at progressive rates of 12.5-48%; 24 = maximum effective rate, most sellers pay an effective 6-24% |
| Inheritance | No inheritance tax; instead 10% stamp duty on Portuguese assets, but spouses, children and parents are exempt (a 0.8% stamp duty on the property still applies to gifts) | PwC Tax Summaries / Stamp Duty Code (CIS) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | No ownership restrictions for foreigners; a Portuguese tax number (NIF) is required |
| Hypotheek als niet-inwoner | Ja | All large Portuguese retail banks run dedicated non-resident mortgage programmes |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 6-12 weken | Cash purchases complete in 4-6 weeks; with a mortgage typically 2-3 months (promissory contract CPCV, then deed) |
Verblijf & golden visa
Golden visa: Portugal removed all real estate routes from the golden visa in October 2023 (Mais Habitacao). The programme itself remains active in 2026 via CMVM-regulated investment funds (min. EUR 500,000, no direct or indirect real estate exposure), job creation or cultural donations.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Vraag een Portugees fiscaal nummer (NIF) aan
De NIF is de sleutel tot alles wat volgt: een bankrekening openen, contracten tekenen en belasting betalen. Kom je van buiten de EU, dan wijs je een fiscaal vertegenwoordiger aan om het nummer te krijgen. De meeste kopers laten dit al voor de eerste bezichtiging door een advocaat regelen.
- 2
Open een Portugese bankrekening
Voor de aanbetaling, belastingen en vaste lasten heb je een lokale rekening nodig. De bank vraagt om je NIF, paspoort en een bewijs van inkomen of adres. Alle grote Portugese banken zijn gewend aan klanten zonder woonplaats in Portugal en hebben daar aparte programma's voor.
- 3
Doe een bod
Een bod loopt meestal via de makelaar en is pas bindend zodra er een contract ligt. Is de prijs rond, dan start je advocaat met de juridische controles. Heb je een hypotheek nodig, zet dan tegelijk de aanvraag bij de bank in gang.
- 4
Juridisch onderzoek (due diligence)
Je advocaat controleert het kadaster, checkt of er schulden of lasten op de woning rusten en of alle vergunningen kloppen. Een onafhankelijke advocaat rekent doorgaans 1-2% van de koopsom. Deze stap overslaan is de duurste fout die buitenlandse kopers maken.
- 5
Teken het voorlopig koopcontract (CPCV)
Het CPCV (contrato de promessa de compra e venda) legt de prijs, de aanbetaling en de leverdatum vast en bindt beide partijen juridisch. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij je het dubbele van de aanbetaling terugbetalen; trek jij je terug, dan ben je haar kwijt. Dit is het echte moment van commitment.
- 6
Notariële akte (escritura) en inschrijving
De overdracht vindt plaats bij de notaris: je tekent de escritura en betaalt het restbedrag. De akte plus de kadasterinschrijving via de één-loketservice Casa Pronta kost een grotendeels vast bedrag van 375 EUR, met hypotheek 700 EUR; de inschrijving zit daar al bij in. Een aankoop zonder hypotheek is in totaal in 4-6 weken rond; met hypotheek duurt het 2-3 maanden.
Veelgestelde vragen
Mag ik als buitenlander een huis kopen in Portugal?
Ja, als buitenlander mag je in Portugal zonder enige eigendomsbeperking een woning kopen. Je hoeft geen inwoner of EU-burger te zijn; de enige formele eis is een Portugees fiscaal nummer (NIF). Kopers van buiten de EU wijzen daarvoor een fiscaal vertegenwoordiger aan, wat een advocaat ook op afstand kan regelen.
Wat zijn de totale kosten koper in Portugal?
Reken op zo'n 3-11% bovenop de koopsom. Daarin zitten de overdrachtsbelasting IMT (0-8% progressief voor inwoners), 0,8% zegelbelasting, de akte plus kadasterinschrijving via de één-loketservice Casa Pronta voor een grotendeels vast bedrag van 375 EUR (700 EUR met hypotheek) en een advocaat voor 1-2%. Vanaf 1 september 2026 betalen kopers zonder woonplaats in Portugal in plaats daarvan een vaste IMT van 7,5%; de toeslag boven de normale progressieve tarieven krijg je terug als je binnen 2 jaar fiscaal inwoner wordt.
Welke belastingen betaal ik jaarlijks als eigenaar?
De belangrijkste jaarlijkse belasting is de IMI: 0,3-0,45% van de fiscale waarde (VPT) voor stedelijk vastgoed, waarbij elke gemeente het exacte tarief bepaalt; landelijk vastgoed betaalt 0,8%. Daarnaast is er de AIMI voor duurdere portefeuilles: 0,7% over je gezamenlijke woon-VPT boven 600.000 EUR, 1% boven 1 miljoen EUR en 1,5% boven 2 miljoen EUR. De AIMI geldt net zo goed voor niet-inwoners.
Kan ik als niet-inwoner een hypotheek krijgen in Portugal?
Ja, alle grote Portugese banken hebben speciale hypotheekprogramma's voor niet-inwoners. Als niet-inwoner leen je doorgaans maximaal 60-70% van de woningwaarde, dus reken op minimaal 30% eigen geld plus de kosten koper. EU- of EER-inwoners met een inkomen in euro's krijgen soms tot 80%.
Hoe lang duurt een huis kopen in Portugal?
Een gemiddelde aankoop duurt 6-12 weken van geaccepteerd bod tot notariële akte. Zonder hypotheek ben je in 4-6 weken rond, met hypotheek duurt het meestal 2-3 maanden. De twee grote mijlpalen zijn het voorlopig koopcontract (CPCV) en daarna de escritura bij de notaris.
Krijg ik nog een golden visa als ik vastgoed koop?
Nee, Portugal heeft in oktober 2023 alle vastgoedroutes uit het golden-visaprogramma geschrapt. Het programma zelf bestaat in 2026 nog steeds, maar kwalificeren kan alleen nog via door de CMVM gereguleerde beleggingsfondsen vanaf 500.000 EUR zonder directe of indirecte vastgoedbeleggingen, via banencreatie of via culturele donaties. Een huis kopen levert op zichzelf dus geen verblijfsvergunning meer op.
Mag ik mijn woning verhuren aan vakantiegangers?
Ja, maar voor korte verhuur heb je een Alojamento Local-registratie (AL) nodig; zonder riskeer je boetes tot 40.000 EUR. Decreet 76/2024 heeft in november 2024 de landelijke registratiestop opgeheven en licenties weer permanent en overdraagbaar gemaakt; gemeenten beslissen nu zelf, en grote steden zoals Lissabon beperken nieuwe registraties in zogeheten containment zones. Het gemiddelde brutorendement ligt landelijk rond de 4,3% en huurinkomsten uit woningen worden belast tegen een vast tarief van 25%.