🇮🇹
Italië
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€3.306
Prijs per m² (hoofdstad)
11-15%
Totale koopkosten
7.2%
Bruto huurrendement
+16%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Een huis kopen in Italië betekent kiezen uit een markt met enorme prijsverschillen en een formeel, maar helder geregeld koopproces. In Rome kostte een appartement eind 2025 gemiddeld 3.306 euro per vierkante meter, in Milaan ligt dat met 5.184 euro flink hoger. Aan de Ligurische kust betaal je gemiddeld zo'n 2.800 euro per vierkante meter, terwijl je op het platteland in het zuiden al vanaf circa 1.100 euro terechtkunt. Landelijk stegen de prijzen tussen 2021 en 2025 met zo'n 16%.
Het grootste aandachtspunt zijn de kosten koper: met 11-15% van de koopsom voor een tweede woning heeft Italië de hoogste aankoopkosten van de 12 landen die we vergelijken. In de praktijk valt het vaak mee, want bij aankoop van een particulier kan de registratiebelasting van 9% via het prezzo-valore-mechanisme worden berekend over de lagere kadastrale waarde in plaats van de koopsom.
Daar staat tegenover dat Italië sterke huurrendementen biedt, gemiddeld 7,2% bruto landelijk, en dat het koopproces doorgaans in 8 tot 16 weken rond is.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €3.306 | idealista price index (Rome, end 2025, +7% y/y; Milan is pricier at EUR 5,184/m2) |
| Prijs per m² (kust) | €2.772 | Immobiliare.it regional data (Liguria average, June 2026: EUR 2,772/m2, +3.5% y/y; provinces from EUR 2,303 Genova to EUR 3,613 Savona; premium sea-view stretches higher, southern coasts far cheaper) |
| Prijs per m² (platteland) | €1.100 | Immobiliare.it regional data, June 2026 (southern/inland regions: Calabria EUR 961/m2, Molise EUR 1,046, Sicily EUR 1,172, Puglia EUR 1,439) |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +16% | ISTAT house price index, cumulative 2021-2025 (annual: +2.5, +3.8, +1.3, +3.2, +4.0) |
| Totale koopkosten | 11-15% | |
| Bruto huurrendement | 7.2% | Global Property Guide national average, Jan 2026 (7.23%); wide spread: Catania ~9.2%, Palermo ~8.3%, Milan ~5.3%, Florence ~5.9% |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 97 | Eurostat comparative price level index, household consumption 2025 (Italy 97.1, EU-27 = 100) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €27.500 - €37.500
| Transfer tax | 9-10% | Imposta di registro 9% for second homes from a private seller (min EUR 1,000; may be levied on the lower cadastral value via prezzo-valore); 10% VAT on new builds from a developer (22% for luxury categories) |
| Notary | 1-2.5% | Typical Italian notary fee range, degressive with price, often with a EUR 2,000-5,000 minimum |
| Registration | 0.1-0.2% | Imposta ipotecaria + catastale: fixed EUR 50 each from a private seller (EUR 200 each on VAT purchases), so well under 0.2% on typical prices |
| Legal | 1-2% | Customary independent lawyer fee (optional but advisable; the notary is neutral, not the buyer's counsel) |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | IMU for second homes: 0.86% base rate, municipalities may raise it to 1.06%, on the uprated cadastral value (cadastral income x 1.05 x 160); large cities and tourist municipalities typically apply the maximum | Law 160/2019 framework; idealista IMU 2026 guide |
| Wealth tax | - | No wealth tax on Italian property for non-residents; IVIE (1.06%) applies only to Italian tax residents' foreign real estate |
| Rental income tax | 21% | Cedolare secca flat-tax option: 21% on the first short-let property, 26% from the second, ordinary business regime (income tax + VAT) from the third |
| Capital gains | 26% | 26% substitute tax if sold within 5 years of purchase (or progressive IRPEF); fully exempt after 5 years of ownership or if used as main residence |
| Inheritance | Due on Italian-situs assets only: 4% for spouse and children (EUR 1 million allowance per heir), 6% for siblings (EUR 100,000 allowance), 6% for other relatives to the 4th degree, 8% for unrelated heirs; same rates as for residents | PwC Tax Summaries (D.Lgs. 346/1990 regime) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | EU/EEA nationals buy freely; other nationals under the reciprocity principle or with an Italian residence permit; codice fiscale required |
| Hypotheek als niet-inwoner | Beperkt | Available from major Italian banks but at stricter terms; max ~35% debt-to-income, codice fiscale required |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 8-16 weken | Typical 2-4 months from accepted offer via compromesso (preliminary contract) to rogito (final deed); longer around holiday periods |
Verblijf & golden visa
Golden visa: Investor Visa for Italy: EUR 250,000 in an innovative startup, EUR 500,000 in an Italian company, EUR 1 million philanthropic donation or EUR 2 million in government bonds. Real estate does not qualify and does not count as proof of funds.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Vraag een codice fiscale aan
De codice fiscale is het Italiaanse fiscale nummer en zonder dat nummer gebeurt er niets. Je hebt het nodig om contracten te tekenen, een bankrekening te openen en belastingen te betalen, en banken eisen het bij elke hypotheekaanvraag. Zowel EU-burgers als kopers van daarbuiten kunnen er een krijgen; het is de praktische eerste stap van elke aankoop.
- 2
Doe een bod (proposta d'acquisto)
Heb je een woning gevonden, dan dien je een schriftelijk koopvoorstel in, meestal met een kleine aanbetaling. Accepteert de verkoper, dan is het voorstel voor beide partijen bindend. Vanaf het geaccepteerde bod duurt het traject tot de definitieve akte doorgaans 8 tot 16 weken.
- 3
Teken het compromesso
Het compromesso, het voorlopige koopcontract, legt prijs, aanbetaling en opleverdatum vast. Dit is juridisch het beslissende moment: stap je daarna alsnog af, dan ben je je aanbetaling kwijt, terwijl een verkoper die terugtrekt doorgaans het dubbele verschuldigd is. Veel kopers laten het contract registreren om hun aanspraak op de woning te beschermen.
- 4
Due diligence
Tussen compromesso en overdracht controleert de notaris de eigendomstitel, hypotheken en beslagen op de woning. Een onafhankelijke advocaat, doorgaans 1-2% van de koopsom, is optioneel maar verstandig, omdat de notaris een neutrale functionaris is en niet jouw persoonlijke adviseur. Ook vergunningen en kadastrale gegevens worden in deze fase nagelopen.
- 5
Overdracht bij de notaris (rogito)
Het rogito is de definitieve leveringsakte, die je bij de notaris tekent. Je betaalt het restant van de koopsom en het eigendom gaat ter plekke over. De notariskosten bedragen doorgaans 1-2,5% van de prijs, degressief bij hogere prijzen, vaak met een minimum van 2.000-5.000 euro.
- 6
Registratie en belastingen
De notaris registreert de akte en draagt de belastingen af: 9% registratiebelasting bij een tweede woning van een particuliere verkoper (minimaal 1.000 euro), of 10% btw bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar, oplopend tot 22% voor luxecategorieën. De vaste imposta ipotecaria en catastale kosten elk 50 euro bij aankoop van een particulier, of elk 200 euro bij aankopen met btw.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen in Italië?
Ja, als EU- of EER-burger koop je in Italië zonder enige beperking. Kopers uit andere landen kopen op basis van het wederkerigheidsbeginsel, wat betekent dat Italianen in jouw land ook onroerend goed moeten mogen kopen, of met een Italiaanse verblijfsvergunning. Amerikanen, Britten, Canadezen, Zwitsers en de meeste westerse nationaliteiten voldoen daaraan. Elke koper heeft een codice fiscale nodig, het Italiaanse fiscale nummer.
Wat zijn de totale aankoopkosten in Italië?
Voor een tweede woning moet je rekenen op 11-15% van de koopsom, de hoogste kosten koper van de 12 landen die we vergelijken. De grootste post is de registratiebelasting van 9% bij aankoop van een particulier (minimaal 1.000 euro), of 10% btw bij nieuwbouw van een ontwikkelaar (22% voor luxecategorieën). Belangrijk: bij bestaande bouw van een particulier mag de registratiebelasting via de prezzo-valore-regel worden berekend over de lagere kadastrale waarde in plaats van de koopsom, wat de werkelijke last vaak flink verlaagt. Tel daarbij 1-2,5% notariskosten, 1-2% voor een optionele advocaat en kleine vaste registratiekosten. De gebruikelijke makelaarscourtage van zo'n 3% plus btw komt daar nog bovenop.
Welke jaarlijkse belastingen betaal ik over een tweede woning in Italië?
De belangrijkste jaarlijkse belasting is de IMU: voor tweede woningen geldt een basistarief van 0,86%, dat gemeenten mogen verhogen tot 1,06%. De heffing wordt berekend over de opgehoogde kadastrale waarde (kadastraal inkomen x 1,05 x 160), niet over de marktwaarde; grote steden en toeristische gemeenten hanteren meestal het maximum. Een vermogensbelasting op Italiaans vastgoed bestaat voor niet-ingezetenen niet.
Kan ik als niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Italië?
Ja, maar onder beperkte voorwaarden. Grote Italiaanse banken financieren niet-ingezetenen tot doorgaans maximaal 50-60% van de woningwaarde, bij sommige banken tot 70% voor inwoners van de EU of het Schengengebied. Banken hanteren daarnaast een maximale schuldenlast van zo'n 35% van je inkomen, en zonder codice fiscale kun je geen aanvraag doen.
Hoe lang duurt een huis kopen in Italië?
Doorgaans 8 tot 16 weken, oftewel 2 tot 4 maanden, van geaccepteerd bod tot de definitieve akte. Het traject loopt van de proposta d'acquisto via het voorlopige koopcontract (compromesso) naar het rogito bij de notaris. Houd rekening met vertraging rond Italiaanse vakantieperiodes, vooral in augustus.
Geeft een huis kopen in Italië recht op een visum of verblijfsvergunning?
Nee, vastgoed telt niet mee voor het Investor Visa for Italy en geldt zelfs niet als vermogensbewijs voor die aanvraag. Het visum vereist 250.000 euro in een innovatieve startup, 500.000 euro in een Italiaans bedrijf, een filantropische donatie van 1 miljoen euro of 2 miljoen euro in staatsobligaties. Als eigenaar van buiten de EU mag je wel gewoon 90 dagen per periode van 180 dagen visumvrij verblijven.
Mag ik mijn Italiaanse woning verhuren aan toeristen?
Ja, maar elke vakantieverhuur heeft de nationale CIN-code (Codice Identificativo Nazionale) nodig, die in alle advertenties en bij de woning zelf vermeld moet staan; zonder die code riskeer je boetes tot 8.000 euro en verwijdering van de platforms. Fiscaal geldt de cedolare secca-vlaktaks: 21% over je eerste verhuurde woning en 26% vanaf de tweede, terwijl je vanaf de derde woning als bedrijf wordt aangemerkt. Het gemiddelde bruto huurrendement is landelijk 7,2%, met Catania rond 9,2% en Milaan rond 5,3%.