🇬🇷
Griekenland
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€3.200
Prijs per m² (hoofdstad)
5.5-8%
Totale koopkosten
4.4%
Bruto huurrendement
+62%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Een huis kopen in Griekenland is de laatste jaren flink populairder geworden, en de cijfers laten zien waarom. De appartementsprijzen stegen volgens de index van de Griekse centrale bank met 62% in vijf jaar. In Athene betaal je gemiddeld zo'n 3.200 euro per vierkante meter, op de eilanden ongeveer 2.650 euro, terwijl je op het platteland van het vasteland nog rond de 1.200 euro zit.
Groot pluspunt bij de aankoop: de overdrachtsbelasting is maar 3,09%, een van de laagste van Europa. Tel je de notaris, de inschrijving en de advocaat erbij op, dan kom je op totale kosten koper van doorgaans 5,5% tot 8%. Er is geen vermogensbelasting, en de belasting op verkoopwinst voor particulieren is opgeschort tot eind 2026.
Ook het golden visa-programma loopt nog, sinds september 2024 met gestaffelde drempels: 800.000 euro in de toplocaties, 400.000 euro in de rest van het land en 250.000 euro alleen nog voor transformaties en restauraties. In deze gids nemen we je stap voor stap mee door het proces, de kosten en de regels.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €3.200 | Spitogatos asking-price data / Bank of Greece index (Athens average; centre ~€2,800, Kolonaki/Riviera €5,000+) |
| Prijs per m² (kust) | €2.650 | Greek islands average (Cyclades ~€3,900/m2, Crete ~€2,100-2,450/m2; prime Mykonos/Santorini €9,000+) |
| Prijs per m² (platteland) | €1.200 | Indomio (Spitogatos group) regional data, June 2026: inland prefectures Arta €906/m2, Ilia €1,020, Arcadia €1,448; Epirus region avg €1,703 incl. coast; cheapest mainland prefectures ~€585-900 (Kastoria €585, Spitogatos SPI Q2 2026) |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +62% | Bank of Greece apartment price index, compounded annual changes 2021-2025 (+7.6%, +11.9%, +13.8%, +9.1%, +8.1%; Q1 2026 +5.7% y/y) |
| Totale koopkosten | 5.5-8% | |
| Bruto huurrendement | 4.4% | Global Property Guide, national average gross residential yield May 2026 (4.38%; Athens ~5.5%) |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 86 | Eurostat price level index, household final consumption expenditure, EU-27 = 100 (Greece 86.0 in 2024) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €13.750 - €20.000
| Transfer tax | 3.09-3.09% | FMA transfer tax 3% plus municipal surcharge = 3.09% (AADE); applies to resales and to new builds while the VAT suspension runs |
| Notary | 0.8-1.6% | Notary fee incl. stamps and copies, sliding scale on contract value |
| Registration | 0.5-0.8% | Land Registry / Hellenic Cadastre: ~0.5% proportional fee plus fixed fees per entry |
| Legal | 1-2% | Customary independent lawyer fee (not mandatory by law but strongly advised for due diligence) |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | ENFIA: main tax of €2-16.20 per m2 depending on zone value, adjusted for age/floor/frontage, plus supplementary tax where total objective value exceeds €500,000; typically ~0.1-0.35% of market value per year | AADE (ENFIA, Law 4223/2013) |
| Wealth tax | - | Greece levies no net wealth tax; ENFIA is the only recurring property tax |
| Rental income tax | 15% | Progressive: 15% up to €12,000, new 25% middle bracket from 1-1-2026, 35% to €35,000, 45% above; 5% flat expense deduction; same rates for non-residents |
| Capital gains | 0% | 15% CGT for individuals is suspended through 31-12-2026 (suspension renewed annually since 2015); frequent sales can be retaxed as business income |
| Inheritance | Same rates for residents and non-residents: close family (Category A) is exempt up to €150,000 per heir, then 1-10% on the objective value; distant or unrelated heirs pay up to 40% | Greek inheritance tax code (Law 2961/2001) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | No general restrictions; Greek tax number (AFM) required; EU and non-EU buyers treated equally outside border areas |
| Hypotheek als niet-inwoner | Beperkt | A few Greek banks (e.g. Eurobank) run non-resident programmes; documentation-heavy, rates ~4-5.5% |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 8-12 weken | From accepted offer to registered deed incl. AFM, due diligence, tax clearances and notarial completion; land-registry backlogs can extend this |
Verblijf & golden visa
Golden visa: Tiered since 1-9-2024: €800,000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini and islands with over 3,100 inhabitants; €400,000 elsewhere (single property of at least 120 m2 in both tiers); €250,000 only for commercial-to-residential conversions or listed-building restorations.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Vraag een Grieks belastingnummer (AFM) aan
Zonder AFM, het Griekse fiscale nummer, kun je geen huis kopen. Je haalt het op bij het lokale belastingkantoor (DOY) of laat je advocaat het via een volmacht regelen. Zowel EU- als niet-EU-kopers hebben er een nodig, en je gebruikt het later ook voor je energie- en watercontracten.
- 2
Open een Griekse bankrekening
Een Griekse bankrekening maakt de aankoop een stuk soepeler. Je toont er de herkomst van je geld mee aan, betaalt de aanbetaling en rekent belastingen en kosten af. Banken vragen om je AFM, paspoort en inkomensbewijzen, dus verzamel je papieren op tijd.
- 3
Schakel een advocaat in voor due diligence
Een advocaat is wettelijk niet verplicht maar wel sterk aan te raden; gebruikelijk is 1% tot 2% van de koopsom. De advocaat controleert de eigendomstitel in het register, checkt of er geen hypotheken, beslagen of bouwovertredingen op de woning rusten en bevestigt dat de verkoper rechtsgeldig mag overdragen.
- 4
Teken het voorlopig koopcontract
Is de controle rond, dan tekenen koper en verkoper meestal een voorlopig contract waarin prijs en planning vastliggen, en betaal je een aanbetaling. Vanaf dat moment is de woning gereserveerd, terwijl de notaris de definitieve akte voorbereidt en de fiscale verklaringen worden opgehaald.
- 5
Passeer de akte bij de notaris
De definitieve koopakte teken je bij een Griekse notaris, die volgens een glijdende schaal 0,8% tot 1,6% van de contractwaarde rekent. De overdrachtsbelasting van 3,09% moet vóór het tekenen aan de belastingdienst betaald zijn. Bij het passeren betaal je het restant en gaat het eigendom formeel over.
- 6
Schrijf de akte in bij het kadaster
Je advocaat dient de akte in bij het register of het Griekse kadaster; dat kost ongeveer 0,5% tot 0,8% plus vaste tarieven. Pas na inschrijving ben je juridisch eigenaar. Het hele traject van geaccepteerd bod tot ingeschreven akte duurt doorgaans 8 tot 12 weken, al kunnen achterstanden bij het kadaster dat oprekken.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen in Griekenland?
Ja, buitenlanders mogen vrij kopen in Griekenland; EU- en niet-EU-kopers worden in het grootste deel van het land gelijk behandeld. De enige uitzondering: niet-EU-kopers hebben voor vastgoed in aangewezen grensgebieden vooraf toestemming nodig van een commissie van het ministerie van Defensie. Denk aan Evros, delen van Noord-Griekenland, de Oost-Egeïsche eilanden en de Dodekanesos, inclusief Rhodos. Een Grieks belastingnummer (AFM) heb je sowieso nodig.
Wat zijn de totale kosten koper in Griekenland?
Reken op zo'n 5,5% tot 8% bovenop de koopsom. Dat bestaat uit de overdrachtsbelasting van 3,09%, notariskosten van 0,8% tot 1,6%, registratiekosten van ongeveer 0,5% tot 0,8% en een gebruikelijk advocaatstarief van 1% tot 2%. Vooral die lage overdrachtsbelasting maakt kopen in Griekenland goedkoper dan in veel buurlanden.
Welke jaarlijkse belastingen betaal ik over Grieks vastgoed?
De belangrijkste jaarlijkse heffing is ENFIA: 2 tot 16,20 euro per vierkante meter, afhankelijk van de zonewaarde en gecorrigeerd voor zaken als bouwjaar en verdieping. Komt je totale objectieve waarde boven de 500.000 euro, dan betaal je een aanvullende heffing. In de praktijk komt ENFIA meestal neer op zo'n 0,1% tot 0,35% van de marktwaarde per jaar, en een aparte vermogensbelasting kent Griekenland niet.
Kan ik als niet-inwoner een hypotheek krijgen in Griekenland?
Ja, maar de mogelijkheden zijn beperkt. Slechts een paar Griekse banken hebben programma's voor niet-inwoners, het papierwerk is fors en de rente ligt rond de 4% tot 5,5%. Reken op een maximale financiering van zo'n 60% tot 65% van de waarde; voor niet-EU-kopers vaak 50% tot 65%. Houd dus rekening met een flinke eigen inbreng.
Hoe lang duurt een huis kopen in Griekenland?
Doorgaans 8 tot 12 weken van geaccepteerd bod tot ingeschreven akte. In die periode regel je je AFM, doet de advocaat de due diligence, worden de fiscale verklaringen opgehaald en volgen het passeren bij de notaris en de inschrijving bij het kadaster. Achterstanden bij sommige registers kunnen het traject verlengen.
Bestaat het Griekse golden visa nog?
Ja, het golden visa is actief, sinds 1 september 2024 met gestaffelde drempels. Je hebt 800.000 euro nodig in Attica, Thessaloniki, op Mykonos, Santorini en eilanden met meer dan 3.100 inwoners, of 400.000 euro in de rest van het land, in beide gevallen voor één woning van minimaal 120 vierkante meter. De drempel van 250.000 euro geldt alleen nog voor transformaties van commercieel naar wonen en voor restauraties van monumentale panden. Zonder visum mag je als niet-EU-burger 90 dagen visumvrij verblijven.
Mag ik mijn Griekse woning verhuren aan toeristen?
Ja, maar voor korte verhuur is registratie in het nationale register met een AMA-nummer verplicht, en in de Atheense centrumdistricten 1 tot en met 3 zijn nieuwe registraties geblokkeerd tot en met 31 december 2026; Thessaloniki volgt vanaf maart 2026. Vanaf 2026 gelden strengere veiligheids- en kwaliteitseisen, met boetes vanaf 20.000 euro. Landelijk ligt het gemiddelde brutorendement rond de 4,4%, en huurinkomsten worden progressief belast vanaf 15% tot 12.000 euro.