🇹🇷
Türkei
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€1.550
Preis pro m² (Hauptstadt)
3.5-7%
Kaufnebenkosten gesamt
7.3%
Bruttomietrendite
+125%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer Immobilien in der Türkei kaufen möchte, findet die niedrigsten Einstiegspreise dieses Vergleichs. In Istanbul kostet der Quadratmeter im Schnitt rund 1.550 EUR, in Antalya, dem beliebtesten Küstenmarkt für ausländische Käufer, etwa 1.000 EUR, und in anatolischen Binnenstädten teils nur rund 600 EUR. Dazu kommt die höchste durchschnittliche Bruttomietrendite des Vergleichs mit 7,3%, und ab einem Kaufpreis von 400.000 USD können Sie sogar die vollwertige türkische Staatsbürgerschaft beantragen.
Diese Zahlen brauchen jedoch Kontext. Der türkische Preisboom ist stark durch Inflation und Lira-Abwertung verzerrt: Real betrachtet fallen die Preise derzeit um etwa 3 bis 4% pro Jahr, während die Lira-Werte weiter steigen. Fünfjahres-Wachstumskurven sollten Sie daher mit Vorsicht lesen.
Die Türkei liegt zudem außerhalb der EU: Als europäischer Käufer dürfen Sie sich 90 Tage visumfrei im Land aufhalten, ein Daueraufenthalt erfordert eine Genehmigung. Der Kaufprozess selbst ist zentral beim Grundbuchamt gebündelt und dauert meist nur 2 bis 8 Wochen, bei Gesamtkaufnebenkosten von etwa 3,5 bis 7%.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €1.550 | Endeksa data via Investropa (Istanbul citywide avg ~TRY 74,100/m2, June 2026; Ankara is the capital but Istanbul is the market reference) |
| Preis pro m² (Küste) | €1.000 | Endeksa data via Investropa (Antalya citywide avg TRY 54,500/m2 = ~EUR 1,020, June 2026; range EUR ~830 Kepez to EUR ~2,200 Kas) |
| Preis pro m² (ländlich) | €600 | Endeksa/TCMB data via Investropa (inland Anatolian cities and budget districts TRY 25,000-40,000/m2 = ~EUR 470-750) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +125% | USD-terms change derived from CBRT (TCMB) unit prices: nationwide TRY 4,230/m2 in 2021 (~USD 478 at the 2021 avg rate) to USD 1,076/m2 in Q4 2025 (TRY 45,447) = ~+125%; Istanbul rose from ~USD 735 to a series-record USD 1,920/m2 in Q2 2026 (~+160%). Nominal TRY prices rose ~10x over the period, but real (inflation-adjusted) prices FELL ~3-4%/yr through early 2026 (RPPI +26.4% y/y vs higher inflation, Mar 2026) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 3.5-7% | |
| Bruttomietrendite | 7.3% | Global Property Guide, Turkey average gross rental yield 7.32% (Q1 2026); Istanbul ~7% |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 60 | Eurostat-OECD PPP price level index for household final consumption, Turkiye 59.6 (EU27=100, 2025); note the lira's real appreciation has pushed this up sharply from ~40 in 2022 |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €8.750 - €17.500
| Transfer tax | 2-4% | Title deed fee (tapu harci) 4% of declared value, legally split 2%/2% buyer/seller; in practice the buyer often pays the full 4%. Note: official base values (rayic bedel) rose sharply in Jan 2026, raising effective cost |
| Notary | 0.1-0.5% | Notary plays a minor role (transfer happens at the Land Registry); notary, sworn translation and apostille costs typically USD 150-500 |
| Registration | 0.2-0.7% | Fixed fees: Land Registry revolving-fund fee (doner sermaye) TRY 27,549-48,417 (higher for foreigner-to-foreigner deals) plus mandatory SPK valuation report USD 300-500 for foreign buyers; percentage depends on price |
| Legal | 1-1.5% | Typical independent lawyer fee for foreign buyers |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | Emlak vergisi: 0.1% of municipal tax value for residential (0.2% commercial, 0.3% land); rates double in metropolitan municipalities, so 0.2% residential in Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya | PwC Tax Summaries Turkey (Emlak Vergisi Kanunu) |
| Wealth tax | No general wealth tax. A valuable housing tax (degerli konut vergisi) applies to homes with a building tax value above TRY 17,711,000 (~EUR 350,000) in 2026, progressive 0.3-1.0% on the excess; owners of a single home are exempt regardless of value | Norton Rose Fulbright (July 2026) / PwC Tax Summaries |
| Rental income tax | 15% | Progressive income tax 15-40% (2026 brackets), entry rate 15%; small annual exemption for residential rental income (TRY 47,000 in 2026). Non-residents are taxed on Turkish-source rental income |
| Capital gains | 15% | Gains on property sold within 5 years are taxed at progressive rates 15-40% (inflation-indexed cost basis); fully EXEMPT after 5 years of ownership |
| Inheritance | Inheritance and gift tax (veraset ve intikal vergisi) 1-30% progressive (inheritance band roughly 1-10%, gifts 10-30%); applies to Turkish real estate regardless of the owner's residence or nationality | PwC Tax Summaries Turkey |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | Most nationalities (180+) can buy freely with no residence permit required; military-zone clearance is checked automatically at the Land Registry |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Eingeschränkt | Turkish banks lend to non-residents but with high down payments and rates (TRY loans ~43%/yr early 2026; EUR/USD loans 7-11%), terms max 10-15 years |
| Übliche Dauer | 2-8 Wochen | Resale deals often complete in 1-4 weeks; typical range from accepted offer to registered title is 2-8 weeks incl. mandatory valuation report (3-7 business days) for foreign buyers |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: Turkey offers full CITIZENSHIP (not just residency) for a property purchase of at least USD 400,000 (~EUR 345,000) with a 3-year no-sale commitment; program confirmed open in 2026, processing ~10-12 months. A separate property-based residence permit route also exists.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Türkische Steuernummer beantragen
Jeder ausländische Käufer benötigt eine türkische Steuernummer, bevor er etwas unterschreiben oder ein Bankkonto eröffnen kann. Sie wird beim Finanzamt gegen Vorlage des Reisepasses sofort ausgestellt, zunehmend auch online. Ohne Steuernummer können weder Bank noch Grundbuchamt Ihren Kauf bearbeiten.
- 2
Pflichtgutachten (SPK-Bewertung) einholen
Ausländische Käufer müssen vor der Eigentumsübertragung ein Wertgutachten eines SPK-lizenzierten Sachverständigen vorlegen. Es kostet in der Regel 300 bis 500 USD und dauert 3 bis 7 Werktage. Das Gutachten legt den offiziell anerkannten Wert der Immobilie fest und schützt Sie davor, weit über Marktwert zu zahlen.
- 3
Kaufvertrag unterzeichnen
Käufer und Verkäufer schließen üblicherweise einen privaten Kaufvertrag über Preis, Anzahlung und Übergabetermin. Der Notar spielt in der Türkei nur eine Nebenrolle, denn die rechtsverbindliche Übertragung findet beim Grundbuchamt statt. Ein unabhängiger Anwalt, der typischerweise 1 bis 1,5% des Kaufpreises berechnet, prüft Eigentumstitel und mögliche Belastungen.
- 4
Militärzonen-Prüfung
Käufe durch Ausländer werden auf Militär- und Sicherheitszonen geprüft, in denen Ausländer nicht kaufen dürfen. Diese Prüfung erledigt das Grundbuchamt heute automatisch im Rahmen des Antrags, sodass sie kaum noch Verzögerung verursacht. Auch deshalb ist die Gesamtdauer von 2 bis 8 Wochen im europäischen Vergleich kurz.
- 5
Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt (Tapu)
Das Eigentum geht über, wenn beide Parteien oder ihre Bevollmächtigten beim Tapu-Amt erscheinen und die Urkunde auf Ihren Namen eingetragen wird. Die Grundbuchgebühr beträgt 4% des deklarierten Wertes, gesetzlich je 2% für Käufer und Verkäufer, in der Praxis zahlt der Käufer jedoch oft die vollen 4%. Hinzu kommt eine Verwaltungsgebühr von 27.549 bis 48.417 TRY.
- 6
Versorgungsverträge umschreiben
Nach der Eintragung lassen Sie Strom, Wasser und Gas auf Ihren Namen umschreiben und schließen die obligatorische Erdbebenversicherung ab, die die Versorger verlangen. Mit der Anmeldung als neuer Eigentümer bei der Gemeinde beginnt zugleich Ihre jährliche Grundsteuerpflicht. Die meisten Käufer erledigen dies innerhalb weniger Tage nach Erhalt des Tapu.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in der Türkei Immobilien kaufen?
Ja, Staatsangehörige von mehr als 180 Ländern können frei kaufen, ohne Aufenthaltserlaubnis. Es gelten Grenzen: keine Käufe in Militär- und Sicherheitszonen, maximal 30 Hektar pro Person landesweit, und Ausländer dürfen höchstens 10% des privaten Grundbesitzes eines Bezirks halten. Bürger einiger Länder, darunter Syrien, Armenien, Nordkorea und Kuba, sind ausgeschlossen; manche andere Nationalitäten benötigen eine Genehmigung des Innenministeriums.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in der Türkei?
Rechnen Sie mit etwa 3,5 bis 7% zusätzlich zum Kaufpreis. Größter Posten ist die Grundbuchgebühr von 4% des deklarierten Wertes, gesetzlich je 2% für Käufer und Verkäufer, in der Praxis trägt der Käufer aber oft die vollen 4%. Hinzu kommen das Pflichtgutachten (300 bis 500 USD), Grundbuchgebühren, Notar- und Übersetzungskosten von etwa 150 bis 500 USD sowie ein Anwalt mit typischerweise 1 bis 1,5%.
Welche jährlichen Steuern zahle ich als Eigentümer?
Die jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi) beträgt 0,1% des kommunalen Steuerwertes für Wohnimmobilien und verdoppelt sich auf 0,2% in Großstadtgemeinden wie Istanbul, Ankara, Izmir und Antalya. Eine gesonderte Luxuswohnsteuer greift nur bei Häusern mit einem Gebäudesteuerwert über 17.711.000 TRY (rund 350.000 EUR) im Jahr 2026, progressiv mit 0,3 bis 1,0% auf den übersteigenden Betrag; wer nur eine Wohnung besitzt, ist unabhängig vom Wert befreit.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine türkische Hypothek?
Nur eingeschränkt. Türkische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, begrenzen die Finanzierung aber meist auf rund 50% des Wertes; einzelne Banken gehen bei EU-Bürgern mit guter Dokumentation bis 65%. Die Zinsen sind hoch: Lira-Kredite lagen Anfang 2026 bei rund 43% pro Jahr, Euro- und Dollarkredite bei etwa 7 bis 11%, mit Laufzeiten von höchstens 10 bis 15 Jahren. Die meisten ausländischen Käufer zahlen daher bar.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in der Türkei?
In der Regel 2 bis 8 Wochen vom akzeptierten Angebot bis zur Eintragung; Bestandskäufe sind oft schon in 1 bis 4 Wochen abgeschlossen. Das Pflichtgutachten für ausländische Käufer dauert 3 bis 7 Werktage, die Militärzonen-Prüfung läuft automatisch beim Grundbuchamt. Damit gehört die Türkei zu den schnellsten Märkten dieses Vergleichs.
Erhalte ich durch den Immobilienkauf die türkische Staatsbürgerschaft?
Ja, das türkische Citizenship-by-Investment-Programm ist aktiv und verleiht die volle Staatsbürgerschaft, nicht nur ein Aufenthaltsrecht, bei einem Immobilienkauf ab 400.000 USD (rund 345.000 EUR). Sie verpflichten sich, 3 Jahre lang nicht zu verkaufen; die Bearbeitung dauert etwa 10 bis 12 Monate. Für Käufer unterhalb dieser Schwelle existiert daneben ein immobilienbasierter Weg zur Aufenthaltserlaubnis.
Darf ich meine türkische Immobilie an Touristen vermieten?
Nur mit Genehmigung. Nach Gesetz 7464, in Kraft seit dem 1. Januar 2024, erfordern Vermietungen unter 100 Tagen eine Tourismus-Genehmigung des Kultur- und Tourismusministeriums, mit einstimmiger Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Gebäude (in manchen Anlagen genügt eine Satzungsänderung mit 80%). Bußgelder beginnen bei 100.000 TRY für unlizenzierte Vermietung, und seit April 2026 muss jedes Airbnb-Inserat eine Genehmigungsnummer tragen. Die Langzeitvermietung ist von diesen Regeln nicht betroffen.