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Portugal
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€6.100
Preis pro m² (Hauptstadt)
3-11%
Kaufnebenkosten gesamt
4.3%
Bruttomietrendite
+70%
Preisentwicklung 5 Jahre
Portugal gehört zu den beliebtesten Ländern Europas, um Immobilien zu kaufen, und die Preisspanne ist groß. In Lissabon liegen die Angebotspreise bei rund 6.100 EUR pro Quadratmeter, an der Algarve im Schnitt bei etwa 3.870 EUR, während Sie in 139 Gemeinden im Landesinneren noch Häuser unter 1.000 EUR pro Quadratmeter finden. Wer Immobilien in Portugal kaufen möchte, findet also für fast jedes Budget einen Einstieg.
Der Kaufprozess selbst ist erfreulich offen: Ausländer können ohne Eigentumsbeschränkungen kaufen, benötigt wird lediglich eine portugiesische Steuernummer (NIF). Beachten Sie allerdings, dass die Preise in den letzten fünf Jahren um rund 70% gestiegen sind. Wer nach Portugal auswandern will, profitiert dafür von Lebenshaltungskosten unter dem EU-Durchschnitt.
Wichtig für 2026: Ab dem 1. September 2026 zahlen Käufer ohne Wohnsitz in Portugal eine pauschale Grunderwerbsteuer (IMT) von 7,5%. Der Aufschlag wird erstattet, wenn Sie innerhalb von 2 Jahren steuerlich in Portugal ansässig werden. Die Regel trifft also vor allem reine Zweitwohnsitzkäufer, nicht Auswanderer.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €6.100 | idealista price index (Lisbon city, median asking, May 2026) |
| Preis pro m² (Küste) | €3.870 | idealista price index (Algarve average, late 2025) |
| Preis pro m² (ländlich) | €900 | idealista/INE municipality map: 139 interior municipalities under EUR 1,000/m2, several under EUR 700/m2 |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +70% | INE house price index, cumulative 2021-2025 (approx. +9.4%, +12.6%, +8.2%, +9.1%, +17.6% per year) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 3-11% | |
| Bruttomietrendite | 4.3% | Global Property Guide, national average for apartments May 2026 (Lisbon approx. 3.8%, Setubal up to 4.9%) |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 87 | Eurostat price level index, household final consumption 2024 (EU-27 = 100) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €7.500 - €27.500
| Transfer tax | 0.8-8.8% | IMT 0-8% progressive (residents) plus 0.8% stamp duty; non-residents pay a flat 7.5% IMT from 1 Sep 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), refundable if they become tax resident within 2 years |
| Notary | 0.1-0.4% | Casa Pronta one-stop fee (IRN): EUR 375 for a single act, EUR 700 with a mortgage, +EUR 50 per extra property; private notary deeds run to about EUR 1,000. Fixed amounts, so roughly 0.1-0.4% on a EUR 200k-500k purchase |
| Registration | 0.05-0.15% | Conservatoria do Registo Predial fee per registration act: EUR 225 online / EUR 250 in person (already included in the Casa Pronta fee); roughly 0.05-0.15% on a EUR 200k-500k purchase |
| Legal | 1-2% | Independent lawyer for foreign buyers: typically 1-1.5% plus 23% VAT (minimum fees around EUR 3,000 are common); buyer guides quote 1-2% overall |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | IMI: 0.3-0.45% of the taxable value (VPT) per year for urban property, rate set per municipality; 0.8% for rural property | Portutax / IMI Code (CIMI) |
| Wealth tax | AIMI: 0.7% on the owner's combined residential VPT above EUR 600,000, 1% above EUR 1M, 1.5% above EUR 2M; applies equally to non-residents | Portutax / AIMI regime (CIMI) |
| Rental income tax | 25% | Flat IRS rate on residential rental income (28% for non-residential lets; lower rates for long-term contracts) |
| Capital gains | 24% | Since 2023 non-residents are taxed on 50% of the gain at progressive rates of 12.5-48%; 24 = maximum effective rate, most sellers pay an effective 6-24% |
| Inheritance | No inheritance tax; instead 10% stamp duty on Portuguese assets, but spouses, children and parents are exempt (a 0.8% stamp duty on the property still applies to gifts) | PwC Tax Summaries / Stamp Duty Code (CIS) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | No ownership restrictions for foreigners; a Portuguese tax number (NIF) is required |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Ja | All large Portuguese retail banks run dedicated non-resident mortgage programmes |
| Übliche Dauer | 6-12 Wochen | Cash purchases complete in 4-6 weeks; with a mortgage typically 2-3 months (promissory contract CPCV, then deed) |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: Portugal removed all real estate routes from the golden visa in October 2023 (Mais Habitacao). The programme itself remains active in 2026 via CMVM-regulated investment funds (min. EUR 500,000, no direct or indirect real estate exposure), job creation or cultural donations.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Portugiesische Steuernummer (NIF) beantragen
Die NIF ist der Schlüssel zu allem Weiteren: Bankkonto, Verträge, Steuern. Als Nicht-EU-Bürger benennen Sie einen steuerlichen Vertreter, um die Nummer zu erhalten. Die meisten Käufer lassen das schon vor den ersten Besichtigungen von einem Anwalt erledigen.
- 2
Portugiesisches Bankkonto eröffnen
Für Anzahlung, Steuern und Nebenkosten benötigen Sie ein lokales Konto. Die Bank verlangt NIF, Reisepass und Einkommens- oder Adressnachweis. Alle großen portugiesischen Banken haben eigene Programme für Kunden ohne Wohnsitz in Portugal.
- 3
Angebot abgeben
Angebote werden in der Regel über den Makler verhandelt und sind erst mit Vertragsunterschrift bindend. Sobald der Preis steht, beginnt Ihr Anwalt mit der rechtlichen Prüfung. Falls Sie finanzieren, sollten Sie die Bankzusage parallel anstoßen.
- 4
Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Ihr Anwalt prüft den Grundbucheintrag, mögliche Schulden und Lasten auf der Immobilie sowie die Baugenehmigungen. Ein unabhängiger Anwalt kostet üblicherweise 1-2% des Kaufpreises. Diesen Schritt zu überspringen ist der teuerste Fehler, den ausländische Käufer machen können.
- 5
Vorvertrag (CPCV) unterzeichnen
Der CPCV (contrato de promessa de compra e venda) legt Preis, Anzahlung und Übergabetermin fest und bindet beide Seiten rechtlich. Springt der Verkäufer ab, schuldet er Ihnen die doppelte Anzahlung; springen Sie ab, verlieren Sie sie. Der CPCV ist der eigentliche Moment der Verbindlichkeit.
- 6
Notartermin (Escritura) und Eintragung
Der Abschluss findet beim Notar statt: Sie unterzeichnen die Escritura und zahlen den Restbetrag. Beurkundung samt Grundbucheintragung über den One-Stop-Dienst Casa Pronta kostet weitgehend fix 375 EUR, mit Hypothek 700 EUR; die Eintragung ist darin bereits enthalten. Barkäufe sind insgesamt in 4-6 Wochen abgeschlossen, mit Finanzierung dauert es 2-3 Monate.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer dürfen in Portugal ohne jede Eigentumsbeschränkung Immobilien kaufen. Sie müssen weder Resident noch EU-Bürger sein; die einzige formale Voraussetzung ist eine portugiesische Steuernummer (NIF). Nicht-EU-Käufer benennen dafür einen steuerlichen Vertreter, was ein Anwalt auch aus der Ferne organisieren kann.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Portugal?
Rechnen Sie mit insgesamt etwa 3-11% zusätzlich zum Kaufpreis. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer IMT (0-8% progressiv für Residenten), 0,8% Stempelsteuer, Beurkundung samt Grundbucheintragung über den One-Stop-Dienst Casa Pronta für weitgehend fixe 375 EUR (700 EUR mit Hypothek) und ein Anwalt mit 1-2%. Ab dem 1. September 2026 zahlen Käufer ohne Wohnsitz stattdessen pauschal 7,5% IMT; der Aufschlag gegenüber den normalen progressiven Sätzen wird erstattet, wenn Sie innerhalb von 2 Jahren steuerlich in Portugal ansässig werden.
Welche Steuern zahle ich jährlich als Eigentümer?
Die wichtigste jährliche Steuer ist die IMI mit 0,3-0,45% des steuerlichen Werts (VPT) bei städtischen Immobilien; den genauen Satz legt jede Gemeinde fest, ländliche Immobilien zahlen 0,8%. Hinzu kommt die AIMI für höhere Vermögen: 0,7% auf den kombinierten Wohn-VPT über 600.000 EUR, 1% über 1 Mio. EUR und 1,5% über 2 Mio. EUR. Die AIMI gilt für Nicht-Residenten in gleicher Weise.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek in Portugal?
Ja, alle großen portugiesischen Banken bieten eigene Hypothekenprogramme für Nicht-Residenten an. Üblich sind maximal 60-70% des Immobilienwerts, planen Sie also mindestens 30% Eigenkapital plus Kaufnebenkosten ein. EU- oder EWR-Residenten mit Einkommen in Euro erhalten teils bis zu 80%.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Portugal?
Ein typischer Kauf dauert 6-12 Wochen vom akzeptierten Angebot bis zur notariellen Urkunde. Barkäufe sind in 4-6 Wochen abgeschlossen, mit Finanzierung dauert es meist 2-3 Monate. Die zentralen Etappen sind der Vorvertrag (CPCV) und anschließend die notarielle Escritura.
Gibt es das Golden Visa noch für Immobilienkäufer?
Nein, Portugal hat im Oktober 2023 alle Immobilienwege aus dem Golden-Visa-Programm gestrichen. Das Programm selbst läuft 2026 weiter, qualifiziert wird aber nur noch über CMVM-regulierte Investmentfonds ab 500.000 EUR ohne direkte oder indirekte Immobilienanlagen, über Arbeitsplatzschaffung oder Kulturspenden. Ein Hauskauf allein bringt keine Aufenthaltserlaubnis mehr.
Darf ich meine Immobilie an Feriengäste vermieten?
Ja, aber für Kurzzeitvermietung brauchen Sie eine Alojamento-Local-Registrierung (AL); ohne sie drohen Bußgelder bis 40.000 EUR. Das Dekret 76/2024 hat im November 2024 den landesweiten Registrierungsstopp aufgehoben und Lizenzen wieder dauerhaft und übertragbar gemacht; die Entscheidung liegt nun bei den Gemeinden, und Großstädte wie Lissabon beschränken neue Registrierungen in Sperrzonen. Die Bruttomietrendite liegt landesweit bei etwa 4,3%, Wohnmieteinnahmen werden pauschal mit 25% besteuert.