🇮🇹
Italien
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€3.306
Preis pro m² (Hauptstadt)
11-15%
Kaufnebenkosten gesamt
7.2%
Bruttomietrendite
+16%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, findet einen Markt mit großer Preisspanne und einem formellen, aber klar geregelten Ablauf. In Rom kosteten Wohnungen Ende 2025 durchschnittlich 3.306 Euro pro Quadratmeter, in Mailand sind es mit 5.184 Euro deutlich mehr. An der ligurischen Küste liegt der Schnitt bei rund 2.800 Euro, während ländliche Regionen im Süden bereits ab etwa 1.100 Euro pro Quadratmeter beginnen. Landesweit stiegen die Preise zwischen 2021 und 2025 um rund 16%.
Der wichtigste Punkt für Immobilien in Italien sind die Nebenkosten: Mit 11-15% des Kaufpreises für ein Zweitwohnsitz-Objekt hat Italien die höchsten Kaufnebenkosten der 12 Länder in unserem Vergleich. In der Praxis fällt die Last oft geringer aus, denn beim Kauf vom Privatverkäufer kann die Registersteuer von 9% über den Prezzo-valore-Mechanismus auf den niedrigeren Katasterwert statt auf den Kaufpreis berechnet werden.
Dafür bietet Italien solide Mietrenditen mit landesweit durchschnittlich 7,2% brutto, und der Kaufprozess dauert in der Regel 8 bis 16 Wochen.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €3.306 | idealista price index (Rome, end 2025, +7% y/y; Milan is pricier at EUR 5,184/m2) |
| Preis pro m² (Küste) | €2.772 | Immobiliare.it regional data (Liguria average, June 2026: EUR 2,772/m2, +3.5% y/y; provinces from EUR 2,303 Genova to EUR 3,613 Savona; premium sea-view stretches higher, southern coasts far cheaper) |
| Preis pro m² (ländlich) | €1.100 | Immobiliare.it regional data, June 2026 (southern/inland regions: Calabria EUR 961/m2, Molise EUR 1,046, Sicily EUR 1,172, Puglia EUR 1,439) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +16% | ISTAT house price index, cumulative 2021-2025 (annual: +2.5, +3.8, +1.3, +3.2, +4.0) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 11-15% | |
| Bruttomietrendite | 7.2% | Global Property Guide national average, Jan 2026 (7.23%); wide spread: Catania ~9.2%, Palermo ~8.3%, Milan ~5.3%, Florence ~5.9% |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 97 | Eurostat comparative price level index, household consumption 2025 (Italy 97.1, EU-27 = 100) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €27.500 - €37.500
| Transfer tax | 9-10% | Imposta di registro 9% for second homes from a private seller (min EUR 1,000; may be levied on the lower cadastral value via prezzo-valore); 10% VAT on new builds from a developer (22% for luxury categories) |
| Notary | 1-2.5% | Typical Italian notary fee range, degressive with price, often with a EUR 2,000-5,000 minimum |
| Registration | 0.1-0.2% | Imposta ipotecaria + catastale: fixed EUR 50 each from a private seller (EUR 200 each on VAT purchases), so well under 0.2% on typical prices |
| Legal | 1-2% | Customary independent lawyer fee (optional but advisable; the notary is neutral, not the buyer's counsel) |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | IMU for second homes: 0.86% base rate, municipalities may raise it to 1.06%, on the uprated cadastral value (cadastral income x 1.05 x 160); large cities and tourist municipalities typically apply the maximum | Law 160/2019 framework; idealista IMU 2026 guide |
| Wealth tax | - | No wealth tax on Italian property for non-residents; IVIE (1.06%) applies only to Italian tax residents' foreign real estate |
| Rental income tax | 21% | Cedolare secca flat-tax option: 21% on the first short-let property, 26% from the second, ordinary business regime (income tax + VAT) from the third |
| Capital gains | 26% | 26% substitute tax if sold within 5 years of purchase (or progressive IRPEF); fully exempt after 5 years of ownership or if used as main residence |
| Inheritance | Due on Italian-situs assets only: 4% for spouse and children (EUR 1 million allowance per heir), 6% for siblings (EUR 100,000 allowance), 6% for other relatives to the 4th degree, 8% for unrelated heirs; same rates as for residents | PwC Tax Summaries (D.Lgs. 346/1990 regime) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | EU/EEA nationals buy freely; other nationals under the reciprocity principle or with an Italian residence permit; codice fiscale required |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Eingeschränkt | Available from major Italian banks but at stricter terms; max ~35% debt-to-income, codice fiscale required |
| Übliche Dauer | 8-16 Wochen | Typical 2-4 months from accepted offer via compromesso (preliminary contract) to rogito (final deed); longer around holiday periods |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: Investor Visa for Italy: EUR 250,000 in an innovative startup, EUR 500,000 in an Italian company, EUR 1 million philanthropic donation or EUR 2 million in government bonds. Real estate does not qualify and does not count as proof of funds.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Codice fiscale beantragen
Der codice fiscale ist die italienische Steuernummer, ohne die nichts geht. Sie benötigen ihn für Verträge, die Kontoeröffnung und alle Steuerzahlungen, und Banken verlangen ihn für jeden Hypothekenantrag. Sowohl EU-Bürger als auch Käufer aus Drittstaaten können ihn erhalten; er ist der praktische Startpunkt jedes Kaufs.
- 2
Angebot abgeben (proposta d'acquisto)
Haben Sie eine Immobilie gefunden, reichen Sie ein schriftliches Kaufangebot ein, meist mit einer kleinen Anzahlung. Nimmt der Verkäufer an, wird das Angebot für beide Seiten bindend. Ab dem angenommenen Angebot dauert der Weg bis zur notariellen Urkunde üblicherweise 8 bis 16 Wochen.
- 3
Compromesso unterzeichnen
Der compromesso, der Vorvertrag, legt Preis, Anzahlung und Übergabetermin fest. Er ist der rechtlich entscheidende Moment: Treten Sie danach zurück, verlieren Sie Ihre Anzahlung, während ein zurücktretender Verkäufer in der Regel das Doppelte schuldet. Viele Käufer lassen den Vorvertrag registrieren, um ihren Anspruch zu sichern.
- 4
Due Diligence
Zwischen compromesso und Beurkundung prüft der Notar Eigentumstitel, Hypotheken und Lasten. Ein unabhängiger Anwalt, üblicherweise 1-2% des Kaufpreises, ist optional, aber ratsam, denn der Notar ist eine neutrale Amtsperson und nicht Ihr persönlicher Berater. Auch Baurecht und Katasterunterlagen werden in dieser Phase geprüft.
- 5
Beurkundung beim Notar (rogito)
Das rogito ist die endgültige Kaufurkunde, die vor dem Notar unterzeichnet wird. Der Restkaufpreis wird gezahlt, und das Eigentum geht sofort über. Die Notargebühren liegen üblicherweise bei 1-2,5% des Preises, degressiv bei höheren Preisen, oft mit einem Minimum von 2.000-5.000 Euro.
- 6
Registrierung und Steuern
Der Notar registriert die Urkunde und führt die Steuern ab: 9% Registersteuer beim Kauf eines Zweitwohnsitzes vom Privatverkäufer (mindestens 1.000 Euro) oder 10% Mehrwertsteuer beim Neubau vom Bauträger, bei Luxuskategorien 22%. Die imposta ipotecaria und catastale kommen mit je 50 Euro beim Privatkauf hinzu, je 200 Euro bei Käufen mit Mehrwertsteuer.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Italien Immobilien kaufen?
Ja, EU- und EWR-Bürger können in Italien ohne Einschränkungen kaufen. Käufer aus anderen Staaten kaufen nach dem Gegenseitigkeitsprinzip, das heißt, Italiener müssen im Herkunftsland ebenfalls Immobilien erwerben dürfen, oder mit einer italienischen Aufenthaltserlaubnis. Bürger der USA, Großbritanniens, Kanadas, der Schweiz und der meisten westlichen Länder erfüllen die Bedingung. Jeder Käufer braucht einen codice fiscale, die italienische Steuernummer.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Italien?
Für einen Zweitwohnsitz sollten Sie mit 11-15% des Kaufpreises rechnen, dem höchsten Wert der 12 Länder in unserem Vergleich. Größter Posten ist die Registersteuer von 9% beim Kauf vom Privatverkäufer (mindestens 1.000 Euro) beziehungsweise 10% Mehrwertsteuer beim Neubau vom Bauträger (22% bei Luxuskategorien). Wichtig: Beim Kauf vom Privatverkäufer kann die Registersteuer über die Prezzo-valore-Regel auf den niedrigeren Katasterwert statt auf den Kaufpreis berechnet werden, was die tatsächliche Last oft deutlich senkt. Hinzu kommen 1-2,5% Notargebühren, 1-2% für einen optionalen Anwalt und geringe fixe Registrierungsabgaben. Die übliche Maklerprovision von rund 3% zuzüglich Mehrwertsteuer kommt obendrauf.
Welche jährlichen Steuern zahle ich auf einen Zweitwohnsitz in Italien?
Die wichtigste jährliche Steuer ist die IMU: Für Zweitwohnsitze gilt ein Basissatz von 0,86%, den Gemeinden auf bis zu 1,06% anheben dürfen. Bemessungsgrundlage ist der aufgewertete Katasterwert (Katasterertrag x 1,05 x 160), nicht der Marktpreis; Großstädte und Tourismusgemeinden wenden meist den Höchstsatz an. Eine Vermögenssteuer auf italienische Immobilien gibt es für Nichtansässige nicht.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine Hypothek in Italien?
Ja, aber zu eingeschränkten Konditionen. Große italienische Banken finanzieren Nichtansässige mit typischerweise maximal 50-60% Beleihung, bei einigen Instituten bis zu 70% für Personen mit Wohnsitz in der EU oder im Schengenraum. Zudem begrenzen die Banken die Schuldendienstquote auf rund 35% des Einkommens, und ohne codice fiscale ist kein Antrag möglich.
Wie lange dauert ein Hauskauf in Italien?
In der Regel 8 bis 16 Wochen, also 2 bis 4 Monate, vom angenommenen Angebot bis zur notariellen Urkunde. Der Weg führt von der proposta d'acquisto über den Vorvertrag (compromesso) zum rogito beim Notar. Rund um italienische Ferienzeiten, besonders im August, sollten Sie mit Verzögerungen rechnen.
Bringt ein Immobilienkauf in Italien ein Visum oder Aufenthaltsrecht?
Nein, Immobilien qualifizieren nicht für das Investor Visa for Italy und zählen nicht einmal als Vermögensnachweis dafür. Das Visum verlangt 250.000 Euro in einem innovativen Startup, 500.000 Euro in einem italienischen Unternehmen, eine philanthropische Spende von 1 Million Euro oder 2 Millionen Euro in Staatsanleihen. Als Nicht-EU-Eigentümer dürfen Sie sich dennoch bis zu 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum visumfrei im Land aufhalten.
Darf ich meine italienische Immobilie an Touristen vermieten?
Ja, aber jede Kurzzeitvermietung braucht den nationalen CIN-Code (Codice Identificativo Nazionale), der in allen Inseraten und an der Immobilie selbst angegeben sein muss; ohne ihn drohen Bußgelder bis 8.000 Euro und die Sperrung auf den Plattformen. Steuerlich gilt die cedolare secca als Pauschalsteuer: 21% auf die erste kurzvermietete Immobilie, 26% ab der zweiten, ab der dritten gelten Sie als gewerblicher Vermieter. Die Bruttomietrendite liegt landesweit im Schnitt bei 7,2%, in Catania bei rund 9,2%, in Mailand bei rund 5,3%.