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Bulgarien
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€2.680
Preis pro m² (Hauptstadt)
3.5-6%
Kaufnebenkosten gesamt
4.2%
Bruttomietrendite
+87%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer Immobilien in Bulgarien kaufen möchte, findet den günstigsten Markt der EU, den wir auf dieser Seite abdecken. Dorfhäuser kosten typischerweise 100-300 EUR pro Quadratmeter, die Schwarzmeerküste liegt im Schnitt bei rund 1.800 EUR, und selbst Sofia, die teuerste Stadt, kommt auf etwa 2.680 EUR pro Quadratmeter. Seit dem 1. Januar 2026 ist Bulgarien Mitglied der Eurozone: Preise, Verträge und Hypotheken laufen in Euro, das Währungsrisiko für Käufer aus dem Euroraum entfällt.
Günstig heißt längst nicht mehr stillstehend. Die bulgarischen Hauspreise sind laut Eurostat in den letzten fünf Jahren um 87% gestiegen, einer der stärksten Anstiege in der EU, getragen von Sofia und den Küstenstädten. Zugleich hat Bulgarien die niedrigsten Lebenshaltungskosten der EU, mit einem Preisniveau von 63% des EU-Durchschnitts. Das zählt, wenn Sie einen Teil des Jahres dort verbringen möchten.
Immobilien in Bulgarien zu finden ist der leichte Teil. Die Regeln zum Grundeigentum für Nicht-EU-Bürger, die kommunalen Steuern und das Notarverfahren folgen einer eigenen Logik. Dieser Leitfaden führt Sie durch den Kaufprozess, die Gesamtkosten von 3,5-6% auf den Kaufpreis und die häufigsten Fragen.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €2.680 | Global Property Guide, Sofia average transaction price Q1 2026 |
| Preis pro m² (Küste) | €1.800 | Global Property Guide, Black Sea coast (Varna ~EUR 1,900, Burgas ~EUR 1,700) |
| Preis pro m² (ländlich) | €300 | Village houses typically EUR 100-300 per m2 (upper end of range) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +87% | Eurostat house price index (2021-Q1: 145.7 to 2026-Q1: 272.6, 2015=100) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 3.5-6% | |
| Bruttomietrendite | 4.2% | Global Property Guide, national average Q1 2026 (Sofia ~3.8%, Burgas ~4.6%) |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 63 | Eurostat comparative price level index 2025, lowest in the EU (EU-27 = 100) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €8.750 - €15.000
| Transfer tax | 0.1-3% | Local Taxes and Fees Act, art. 47: municipal acquisition tax; Sofia, Varna and Plovdiv charge ~2.5-3% |
| Notary | 0.1-1.5% | Notary tariff, sliding scale capped at ~EUR 3,000 plus 20% VAT |
| Registration | 0.1-0.1% | Registry Agency entry fee, flat 0.1% of purchase price |
| Legal | 0.5-1.5% | Customary independent lawyer fee per Bulgarian buying guides |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | 0.01-0.45% of the property's tax assessment value per year, rate set by each municipality; the tax value is typically well below market value | PwC Tax Summaries Bulgaria (Local Taxes and Fees Act) |
| Wealth tax | - | No net wealth tax in Bulgaria |
| Rental income tax | 10% | Flat 10% final tax for non-residents (NRA/PITA); a deemed 10% expense deduction makes the effective rate ~9% of gross rent |
| Capital gains | 10% | 10% final withholding tax for non-residents; residents: one sale per year exempt after 3+ years of ownership |
| Inheritance | Applies to Bulgarian property regardless of heir's residence, but spouse and direct-line relatives are fully exempt; siblings pay 0.4-0.8% and other heirs 3.3-6.6% on the portion above BGN 250,000 (~EUR 128,000), rates set per municipality | Ministry of Finance (Local Taxes and Fees Act, art. 29-43) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | EU/EEA citizens buy buildings, apartments and land in their own name like Bulgarian nationals; no permit needed |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Eingeschränkt | A few banks (UniCredit Bulbank, DSK) lend to non-residents, usually requiring stable foreign income of EUR 2,000+ per month |
| Übliche Dauer | 4-9 Wochen | Offer to registered title deed typically 1-2 months; non-EU buyers add 2-3 weeks for company setup |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: The fast-track citizenship-by-investment scheme was abolished in March 2022. A permanent residence-by-investment route remains under the Foreigners Act (~EUR 512,000 / BGN 1M in Bulgarian investment funds or other qualifying assets); real estate does not qualify.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Anwalt mit der Due Diligence beauftragen
Beauftragen Sie einen unabhängigen bulgarischen Anwalt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Er prüft den Titel bei der Registeragentur, sucht nach Hypotheken, Ansprüchen und Steuerschulden auf der Immobilie und verifiziert, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist. Rechnen Sie mit einem Honorar von etwa 0,5-1,5% des Kaufpreises.
- 2
Vorvertrag unterzeichnen
Ist die Prüfung sauber, unterzeichnen Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag, der Preis, Anzahlung und Abschlusstermin festlegt. Dieser Vertrag ist nach bulgarischem Recht bindend. Ihr Anwalt entwirft oder prüft ihn, damit die Bedingungen Sie schützen, falls der Verkäufer abspringt.
- 3
Nicht-EU-Käufer: bulgarische Gesellschaft für Grundstücke gründen
Nicht-EU/EWR-Bürger dürfen Grund und Boden nicht direkt besitzen. Gehört zum Kauf ein Grundstück, gründen Sie zunächst eine bulgarische Kapitalgesellschaft (EOOD), für die nur 1 EUR Stammkapital nötig ist. Die Gesellschaft kauft dann das Grundstück. Dieser Schritt verlängert den Ablauf üblicherweise um 2-3 Wochen. EU-Bürger überspringen ihn komplett.
- 4
Notarielle Urkunde unterzeichnen
Die Übertragung selbst findet vor einem bulgarischen Notar statt, der die Identitäten prüft, die Urkunde verliest und die Transaktion beurkundet. Die Zahlung erfolgt in der Regel zu diesem Zeitpunkt. Die Notargebühren folgen einer Staffel von etwa 0,1-1,5% des Preises, gedeckelt bei rund 3.000 EUR zuzüglich 20% Mehrwertsteuer.
- 5
Kommunale Grunderwerbsteuer zahlen
Jede Gemeinde erhebt eine eigene Erwerbsteuer von 0,1-3% des Kaufpreises; größere Städte wie Sofia, Varna und Plovdiv verlangen rund 2,5-3%. Die Steuer wird beim Abschluss gezahlt, und ohne Zahlungsnachweis beurkundet der Notar die Übertragung nicht.
- 6
Eintragung bei der Registeragentur
Der Notar reicht die Urkunde bei der Registeragentur ein, die Sie als neuen Eigentümer im Immobilienregister einträgt. Die Eintragungsgebühr beträgt pauschal 0,1% des Kaufpreises. Vom Angebot bis zum eingetragenen Titel dauert der gesamte Prozess typischerweise 4-9 Wochen.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?
Ja. EU- und EWR-Bürger können Gebäude, Wohnungen und Grundstücke im eigenen Namen kaufen, genau wie bulgarische Staatsangehörige, ohne Genehmigung. Für Nicht-EU/EWR-Bürger gilt eine verfassungsrechtliche Beschränkung beim Grundeigentum: Sie können Wohnungen und Gebäude ohne den Grund frei erwerben oder Grundstücke über eine bulgarische Kapitalgesellschaft (EOOD, 1 EUR Mindestkapital) halten. Für Agrarland gelten zusätzliche Beschränkungen.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Bulgarien?
Rechnen Sie mit etwa 3,5-6% zusätzlich zum Kaufpreis. Das setzt sich zusammen aus der kommunalen Erwerbsteuer von 0,1-3% (rund 2,5-3% in Sofia, Varna und Plovdiv), Notargebühren von 0,1-1,5% mit Deckel bei etwa 3.000 EUR plus 20% Mehrwertsteuer, der Eintragungsgebühr von 0,1% bei der Registeragentur und 0,5-1,5% für einen unabhängigen Anwalt.
Welche jährlichen Steuern zahle ich als Eigentümer?
Die jährliche Grundsteuer ist niedrig: 0,01-0,45% pro Jahr auf den steuerlichen Schätzwert der Immobilie, wobei jede Gemeinde den Satz festlegt. Der Steuerwert liegt typischerweise deutlich unter dem Marktwert, die tatsächliche Belastung ist also gering. Eine Vermögensteuer kennt Bulgarien nicht.
Wie werden Mieteinnahmen für Nicht-Residenten besteuert?
Mit einer pauschalen Abgeltungsteuer von 10%. Ein pauschaler Kostenabzug von 10% senkt den effektiven Satz auf rund 9% der Bruttomiete. Zur Einordnung: Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt landesweit bei etwa 4,2%, in Sofia bei rund 3,8% und in Burgas bei rund 4,6%.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine bulgarische Hypothek?
Möglich, aber begrenzt. Einige Banken, darunter UniCredit Bulbank und DSK, vergeben Kredite an Nicht-Residenten, meist gegen den Nachweis eines stabilen Auslandseinkommens von 2.000 EUR oder mehr pro Monat. Rechnen Sie mit einer Beleihung von 50-70%, während Residenten bis zu 85% erhalten. Viele ausländische Käufer zahlen daher bar oder finanzieren im Heimatland.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Bulgarien?
Typischerweise 4-9 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum eingetragenen Eigentumstitel. Unkomplizierte Käufe sind in ein bis zwei Monaten abgeschlossen; Nicht-EU-Käufer, die für ein Grundstück eine bulgarische Gesellschaft gründen müssen, sollten 2-3 Wochen für die Gründung einplanen.
Bringt mir ein Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein, Immobilien qualifizieren nicht für ein Aufenthaltsrecht durch Investition. Bulgariens beschleunigtes Programm für die Staatsbürgerschaft durch Investition wurde im März 2022 abgeschafft. Ein Weg zum Daueraufenthalt durch Investition besteht weiterhin, ab etwa 512.000 EUR (1 Mio. BGN) in bulgarischen Investmentfonds oder anderen qualifizierten Anlagen, doch Immobilien zählen ausdrücklich nicht dazu. Nicht-EU-Besucher können sich 90 Tage visumfrei aufhalten.