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Albanien
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€2.400
Preis pro m² (Hauptstadt)
3-6%
Kaufnebenkosten gesamt
5.5%
Bruttomietrendite
+100%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer sich für Immobilien in Albanien interessiert, blickt auf einen der dynamischsten Märkte Europas. Die Preise haben sich in den letzten fünf Jahren etwa verdoppelt, getrieben von Tirana, wo gängige Wohnungen inzwischen etwa 2.400 EUR pro Quadratmeter kosten, und von der Küste um Saranda und Vlora. Ländliche Häuser bleiben mit durchschnittlich rund 600 EUR pro Quadratmeter deutlich günstiger.
Der Kauf selbst ist im europäischen Vergleich preiswert. Die gesamten Nebenkosten liegen typischerweise zwischen 3% und 6% des Kaufpreises: eine Grunderwerbsteuer von 2%, moderate Notar- und Registrierungsgebühren sowie ein Anwalt. Albanien ist zudem EU-Beitrittskandidat, was einen Großteil des aktuellen Interesses erklärt.
Die ehrliche Einschränkung betrifft die Qualität der Eigentumstitel. Überlappende Katastereinträge und ungelöste Restitutionsansprüche aus der kommunistischen Zeit sind verbreitet, besonders an der Küste. Ein unabhängiger Anwalt, der den Titel vor der Unterschrift beim ASHK-Kataster prüft, ist hier keine Option, sondern der Kern eines sicheren Kaufs.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €2.400 | Investropa market data (mainstream Tirana EUR 2,000-2,800/m2; Blloku EUR 3,000+) |
| Preis pro m² (Küste) | €2.000 | Riviera market data (Saranda centre EUR 1,600-1,800, sea view EUR 2,200-3,000; Vlora EUR 1,300-2,500) |
| Preis pro m² (ländlich) | €600 | Investropa market data (June 2026): rural/small-town homes average ~EUR 60,000; older inland homes 48,000-125,000 ALL/m2 (~EUR 480-1,250); remote villages lower still |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +100% | Derived from Bank of Albania Fischer house price index reports: flat y/y H1 2023, +16.9% half-on-half H1 2024, +41.7% y/y H1 2025, +28% y/y H2 2025, ~+18% y/y to Jan 2026 (EUR 1,375 to 1,620/m2); cumulative 2021-2026 is roughly a doubling |
| Kaufnebenkosten gesamt | 3-6% | |
| Bruttomietrendite | 5.5% | Global Property Guide / market surveys: Tirana apartments ~5-6% gross; coastal short-term lets higher in season |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 72.6 | Eurostat comparative price levels (tec00120), household consumption, Albania 2025 (EU-27 = 100) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €7.500 - €15.000
| Transfer tax | 2-2% | Property transfer tax, 2% of price for residential resales, paid buyer-side at the notary (new builds instead pay a per-m2 title fee of ~EUR 6/m2) |
| Notary | 0.3-1% | Notary tariff 0.23-0.35% plus 20% VAT, min ~EUR 150 / max ~EUR 450; local guides quote up to 1% on small transactions |
| Registration | 0.05-0.2% | State Cadastre Agency (ASHK) registration is a flat fee of roughly EUR 80-100 |
| Legal | 0.5-1.5% | Independent lawyer for due diligence, typically EUR 500-2,000; strongly advised given title risks |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | 0.05% of the building value per year for residential property (0.2% commercial), collected by municipalities | PwC Tax Summaries Albania (building tax) |
| Wealth tax | - | Albania levies no wealth tax |
| Rental income tax | 15% | Flat 15% on rental income, residents and non-residents alike (declared via the DIVA platform) |
| Capital gains | 15% | Flat 15% on the capital gain (sale price minus documented purchase price), also for non-residents |
| Inheritance | Flat 15% on inheritances and gifts, including Albanian property of non-residents; exempt between first/second-degree heirs and siblings, and up to ALL 5 million (~EUR 50,000) for immovable assets | PwC Tax Summaries Albania |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | Buildings (apartments, houses, commercial units) may be owned 100% by foreigners; land is the exception, see restrictions |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Eingeschränkt | A few banks (Raiffeisen, BKT, OTP, Fibank) lend to foreigners but products target residents and diaspora; non-residents need heavy income documentation |
| Übliche Dauer | 4-8 Wochen | Accepted offer to registered ownership with clean title; complex titles take far longer |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: No formal golden visa, but Article 84 of the Law on Foreigners (79/2021) gives property owners a renewable 1-year residence permit with no minimum property value in the law (a 1/2 co-owner also qualifies); criteria sit in DCM 858/2021. The Law 43/2025 amendment (26 June 2025) left Article 84 unchanged and instead added a separate 2-year investor permit (Article 85/1, no monetary threshold either). The EUR 300,000 real estate threshold cited in some guides is not in the consolidated law and remains unconfirmed by any official source.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Unabhängigen Anwalt beauftragen und Titel beim ASHK-Kataster prüfen
Dies ist der wichtigste Schritt in Albanien. Überlappende Katastereinträge und ungelöste Restitutionsansprüche aus der kommunistischen Zeit sind verbreitet, besonders an der Küste. Ihr Anwalt muss bei der staatlichen Katasterbehörde (ASHK) prüfen, dass der Verkäufer einen sauberen, registrierten Titel besitzt. Planen Sie 500 bis 2.000 EUR für die rechtliche Due Diligence ein; angesichts der Titelrisiken ist sie dringend zu empfehlen.
- 2
Vorvertrag unterzeichnen
Ist der Titel geprüft, unterzeichnen Käufer und Verkäufer üblicherweise einen Vorvertrag, der Preis, Anzahlung und Zeitplan festlegt. Lassen Sie ihn von Ihrem Anwalt aufsetzen oder prüfen, bevor Sie zahlen, und knüpfen Sie die Anzahlung an das Ergebnis der Due Diligence.
- 3
Notariellen Kaufvertrag unterzeichnen
Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem albanischen Notar geschlossen. Der Notartarif beträgt 0,23% bis 0,35% des Preises zuzüglich 20% Mehrwertsteuer, mit einem Minimum von etwa 150 EUR und einem Maximum von etwa 450 EUR; lokale Quellen nennen bei kleinen Transaktionen bis zu 1%.
- 4
Grunderwerbsteuer von 2% zahlen
Beim Weiterverkauf von Wohnimmobilien fällt eine Grunderwerbsteuer von 2% des Preises an, die der Käufer beim Notar zahlt. Neubauten funktionieren anders: Statt der 2% wird eine Titelgebühr von etwa 6 EUR pro Quadratmeter fällig.
- 5
Eigentum beim ASHK registrieren
Rechtlich gehört Ihnen die Immobilie erst mit der Registrierung bei der staatlichen Katasterbehörde. Die Registrierung kostet pauschal etwa 80 bis 100 EUR. Bei sauberem Titel dauert der gesamte Prozess vom angenommenen Angebot bis zur Registrierung typischerweise 4 bis 8 Wochen.
- 6
Optional: Aufenthaltstitel beantragen
Das albanische Ausländergesetz (79/2021) macht Immobilieneigentum zu einer eigenständigen Grundlage für einen verlängerbaren Aufenthaltstitel von 1 Jahr. Ohne Titel können Sie sich 90 Tage visumfrei aufhalten. Das Gesetz kennt keinen Mindestimmobilienwert; siehe FAQ unten.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Albanien Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer können Gebäude wie Wohnungen, Häuser und Gewerbeeinheiten zu 100% auf den eigenen Namen erwerben. Die Ausnahme ist Land: Landwirtschaftliche Flächen dürfen Ausländer nicht kaufen, sie können sie aber bis zu 99 Jahre pachten oder über eine albanische Gesellschaft erwerben; Gewerbeland erfordert eine Investition in Höhe des Dreifachen des Grundstückswerts. Die größere praktische Hürde ist die Titelqualität, weshalb eine unabhängige rechtliche Prüfung beim ASHK-Kataster unerlässlich ist.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Albanien?
Rechnen Sie mit etwa 3% bis 6% zusätzlich zum Kaufpreis. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer von 2% bei Wohnimmobilien aus zweiter Hand, Notarkosten von etwa 0,3% bis 1%, eine pauschale ASHK-Registrierungsgebühr von rund 80 bis 100 EUR und ein unabhängiger Anwalt für typischerweise 500 bis 2.000 EUR. Im europäischen Vergleich sind das niedrige Transaktionskosten.
Welche laufenden Steuern zahle ich als Eigentümer in Albanien?
Die jährliche Gebäudesteuer beträgt 0,05% des Gebäudewerts pro Jahr für Wohnimmobilien und wird von den Gemeinden erhoben (Gewerbeimmobilien zahlen 0,2%). Eine Vermögensteuer kennt Albanien nicht. Beim späteren Verkauf wird der Veräußerungsgewinn pauschal mit 15% besteuert, auch für Nichtansässige.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine Hypothek in Albanien?
Es ist möglich, aber eingeschränkt, und die meisten ausländischen Käufer zahlen bar. Einige Banken, darunter Raiffeisen, BKT, OTP und Fibank, vergeben Kredite an Ausländer, doch die Produkte richten sich an Ansässige und die Diaspora, und Nichtansässige müssen umfangreiche Einkommensnachweise erbringen. Realistisch sind für Nichtansässige etwa 60% bis 70% Beleihung, gegenüber 75% bis 80% für Ansässige.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Albanien?
Bei sauberem Titel typischerweise 4 bis 8 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum registrierten Eigentum. Immobilien mit komplizierten Titeln, überlappenden Katastereinträgen oder offenen Restitutionsansprüchen können deutlich länger dauern, ein weiterer Grund, den Titel vor der Verpflichtung prüfen zu lassen.
Erhalte ich durch den Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel in Albanien?
Ja, dafür gibt es eine solide rechtliche Grundlage. Albanien hat kein formelles Golden-Visa-Programm, aber Artikel 84 des Ausländergesetzes (79/2021) macht Immobilieneigentum zu einer eigenständigen Grundlage für einen verlängerbaren Aufenthaltstitel von 1 Jahr, und das Gesetz nennt keinen Mindestwert; selbst ein hälftiger Miteigentümer qualifiziert sich. Eine von manchen Agenturen genannte Schwelle von 300.000 EUR steht nicht im Gesetz: Die Novelle vom Juni 2025 (Gesetz 43/2025) ließ den Immobilienartikel unverändert und ergänzte stattdessen einen separaten 2-Jahres-Investorentitel. Prüfen Sie beim Antrag dennoch die aktuellen Regeln, da sich die Durchführungsverordnung ändern kann.
Darf ich meine albanische Immobilie an Touristen vermieten?
Ja, die Regeln sind liberal: Es gibt landesweit keine Nächtigungsobergrenzen oder Lizenzverbote. Sie müssen die Unterkunft registrieren, die Mieteinnahmen bis zum 31. März über die Steuerplattform DIVA deklarieren und Fiskalrechnungen ausstellen; hinzu kommt eine kommunale Tourismusabgabe, und eine Mehrwertsteuerregistrierung greift erst ab etwa 100.000 EUR Jahresumsatz. Mieteinnahmen werden pauschal mit 15% besteuert, für Ansässige wie Nichtansässige, und die Bruttorenditen in Tirana liegen bei etwa 5% bis 6%.